Генеральные планы

Город-курорт Сочи, самый крупный приморский климатический и бальнеологический курорт России, занимает особое место среди городов Краснодарского края, являясь точкой притяжения для внутренней миграции и туризма.

Генеральный план утвержден Решением Городского Собрания Сочи муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края от 27 декабря 2023 года №180 после согласования со всеми краевыми и федеральными ведомствами.

Генеральный план муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края – документ территориального планирования, который определит план развития до 2044 год.

Генеральный план города-курорта Сочи признан лучшим градостроительным проектом по итогам конкурса Российской академии архитектуры и строительных наук (РААСН) на лучшие научные и творческие работы за 2024 год. Авторам проекта присуждена высшая награда РААСН – золотая медаль и дипломы.

Целью разработки проекта генерального плана муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края является планирование развития территорий, в том числе установление функциональных зон, определение планируемого размещения объектов местного значения; обеспечение при осуществлении градостроительной деятельности безопасности и благоприятных условий жизнедеятельности человека; ограничение негативного воздействия хозяйственной и иной деятельности на окружающую среду; обеспечение охраны и рационального использования природных ресурсов в интересах настоящего и будущего поколений.

Стратегические направления развития Сочи являются важнейшей составляющей комплексной организации городской жизни и помогают сформировать вектор городских преобразований, направленный на сохранение экономической связности города-курорта:

1. Создание безопасной и комфортной городской среды. Повышение качества жизнедеятельности населения за счет создания условий для развития предпринимательства и малого бизнеса, расширения сфер занятости и создания новых рабочих мест.

2. Сохранение, рациональное использование и развитие природного и экологического потенциала муниципального образования исходя из рекреационной емкости территории.

3. Инновационное развитие санаторно-курортного комплекса на базе расширения использования минерально-сырьевых ресурсов. Организация питьевого курорта.

4. Развитие города-курорта Сочи, как крупнейшего рекреационного центра России, и соответствие международным стандартам качества туризма. Модернизация коллективных средств размещения. Реализация историко-культурного потенциала

5. Восстановление агропромышленного комплекса на базе субтропического и пригородного земледелия.

6. Создание транспортно-логистического и производственного комплекса.

7. Продвижение научно-исследовательских институтов, работающих в сфере инновационных разработок для интеграции их в экономику. Создание кластера высоко профессионального образования в системе гостеприимства и обслуживания.

8. Развитие креативных индустрий.

Разработка проекта Генерального плана включала в себя 10 этапов.

В рамках 1 этапа произведено аэросканирование заселенной территории. В данной работе задействованы силы малой авиации с использованием самых современных технологий лазерного сканирования местности. Произведена дешифровка полученных сведений и создана картографическая основа проекта Генерального плана.

Вторым этапом была создана база пространственных данных для разработки материалов обоснования Генерального плана на период до 2044 года.

В рамках 3 этапа подготовлен научно-технический отчет и проведен градостроительный анализ территории города Сочи, определены возможные территории развития города Сочи.

В рамках исполнения 4 этапа была подготовлена и представлена в департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края Концепция Генерального плана на период до 2044 года. Согласно Концепции разработано два варианта сценария развития города Сочи.

В рамках исполнения 5 этапа были организованы обсуждения альтернативных вариантов Концепции Генерального плана и выбора целевого варианта с экспертным сообществом и населением города Сочи.

6 этапом был подготовлен предварительный вариант проекта Генерального плана, включающий в себя материалы обоснования Генерального плана, утверждаемую часть, карту планируемого размещения объектов местного значения муниципального образования, карту границ населенных пунктов.

В рамках 7 этапа проведены общественные обсуждения по проекту, которые состоялись в марте 2023 года, в соответствии со статьями 5.1, 28 Градостроительного кодекса Российской Федерации. За период проведения общественных обсуждений в департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края поступило более 6000 обращений с предложениями и замечаниями по проекту. Из министерства природных ресурсов Краснодарского края получен перечень земельных участков, которые исключены из государственного лесного реестра в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации. По результатам общественных обсуждений проект был откорректирован.

8 этап включал в себя согласование проекта с федеральными и краевыми органами государственной власти, заинтересованными органами местного самоуправления муниципальных образований, имеющих общую границу с городским округом.

18 октября 2023 года проект размещен в Федеральной государственной информационной системе территориального планирования.

9 и 10 этапами был подготовлен окончательный вариант проекта Генерального плана и изготовлена печатная версия утверждаемой части генерального плана муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края на период до 2044 года.

В проекте Генерального плана перечень и группы функциональных зон установлены согласно требованиям приказа Министерства экономического развития Российской Федерации от 9 января 2018 года № 10 «Об утверждении Требований к описанию и отображению в документах территориального планирования объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения и о признании утратившим силу приказа Минэкономразвития России от 7 декабря 2016 г. № 793». Выделены следующие функциональные зоны: зона застройки индивидуальными жилыми домами; зона застройки малоэтажными жилыми домами (до 4 этажей, включая мансардный); зона застройки среднеэтажными жилыми домами (от 5 до 8 этажей, включая мансардный); зона застройки многоэтажными жилыми домами (9 этажей и более); многофункциональная общественно-деловая зона; зона специализированной общественной застройки; зона смешанной, общественно-деловой и курортной застройки; производственная зона; коммунально-складская зона; зона инженерной инфраструктуры; зона транспортной инфраструктуры; зона сельскохозяйственного использования; зона сельскохозяйственных угодий; зона садоводства, огородничества; производственная зона сельскохозяйственных предприятий; зона рекреационного назначения; зона озелененных территорий общего пользования (парки, сады, скверы, бульвары); зона отдыха; курортная зона; лесопарковая зона; зона лесов; зона тематических парков; зона специального назначения; зона кладбищ; зона складирования и захоронения отходов; зона озеленённых территорий специального назначения; зона режимных территорий; зона акваторий.

В проекте Генерального плана функциональная зона - «зона смешанной, общественно-деловой и курортной застройки» устанавливается в целях соблюдения рекомендаций Закона Краснодарского края от 21 июля 2008 года № 1540-КЗ «Градостроительный кодекс Краснодарского края» в части приоритетности размещения объектов в 500-метровой зоне от береговой линии Черного моря.

Также выделены территории, категория земель которых будет установлена после урегулирования споров, разрешаемых в порядке уголовного, административного, гражданского, арбитражного судопроизводства по факту выбытия земельных участков из федеральной собственности, государственной собственности Краснодарского края, муниципальной собственности.

В отношении таких территорий функциональное зонирование не устанавливается в соответствии с законом Краснодарского края от 5 декабря 2023 года № 5013-КЗ «О внесении изменений в Закон Краснодарского края «Градостроительный кодекс Краснодарского края» и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Краснодарского края».

Перспектива развития общей социально-экономической ситуации формируется из таких параметров, как прогнозируемые численность населения, жилищная обеспеченность, показатели структуры занятости населения.

Действующая численность населения согласно данным Росстата составила 564 тысячи человек. Однако, принимая во внимание специфику курортного города, при расчете действующей численности населения были использованы данные, в том числе мобильных операторов и медицинских учреждений. По результатам расчета численность населения составила 720 тысяч человек. Учитывая то, что вектор Генерального плана направлен на развитие санаторно-курортной отрасли и не предполагает развитие жилищного строительства, прогнозируемая численность населения на расчетный срок составит 800 тысяч человек.

Развитие социальной инфраструктуры

Генеральный план Сочи имеет социальную направленность. Проект нового Генерального плана направлен на создание благоприятных условий жизни и отдыха с учетом потребностей жителей и гостей курорта.

К 2044 году запланировано размещение 312 объектов образования, 100 объектов здравоохранения, 71 масштабный объект спорта – это и спортзалы, и бассейны. В каждом районе планируется размещение объектов культурной отрасли. Под новые школы, детские сады, учреждения культуры и здравоохранения, спортивные комплексы зарезервировано более 770 гектаров территории курорта. В городе предполагается создание сразу нескольких социальных кластеров, в которых будут сосредоточены необходимые горожанам учреждения образования и спорта, созданы точки научно-технического роста.

В поселке Дагомыс предлагается создать целый кампус на базе Сочинского государственного университета. В Северном кластере, который появится в микрорайоне Мамайка, построят пять детских садов и многофункциональный спорткомплекс. Западный кластер расположится в районе улицы Фадеева. На площади 8 гектаров в нем будут построены две школы, два детских сада, спортивные объекты и поликлиника. Два социальных кластера суммарной площадью 23 гектара сформированы на территории села Верхний Юрт. В них разместятся 4 школы, 9 детских дошкольных учреждений, организация дополнительного образования и спортивные объекты.

В каждом районе планируется размещение объектов культурной отрасли.

Сохранение водно-зеленого каркаса

Сохранение водно-зеленого каркаса города также является одним из приоритетных направлений проекта Генерального плана. Создание парков, скверов, мест общего отдыха будет способствовать благоустройству городской среды.

Территория зеленых насаждений общего пользования за расчетный срок увеличится с 121,57 га на 1 553,20 га, что будет соответствовать нормативным показателям обеспеченности населения.

Запланировано развитие, создание новых озелененных территорий общего пользования: парков, садов, скверов, бульваров и зеленых рекреационных зон на незастроенных участках, прогулочно-рекреационных зон (аллей), связывающих общественные пространства города - формирование системы курортных парков, предназначенных для рекреационного использования.

Запланирована модернизация инженерной инфраструктуры, а также создание дополнительных транспортных связей, которые позволят передвигаться между населенными пунктами минуя федеральную трассу.

Проектом Генерального плана к строительству запланировано 303,8 км муниципальных дорог, к реконструкции предусмотрено 655 км муниципальных дорог.

В целях защиты города Сочи от затоплений дождевыми водами населенных пунктов, оказавшихся на пути стока с водосборных бассейнов с большими площадями водосбора, проектом предложено использовать обводные и нагорные каналы, мероприятия по дноуглублению, укреплению берегов естественных водотоков.

Создание санаторно-курортного кластера

Одним из основных векторов развития города является создание санаторно-курортного кластера. Задача развития санаторно-курортного комплекса Сочи решается путем вовлечения новых территорий в курортно-оздоровительную деятельность и возвращение ранее утраченных санаторных объектов. Территория города-курорта протяженная и разнообразная. С учетом выделенных 8 рекреационных кластеров в проекте Генерального плана определена специфика каждой туристско-рекреационной территории.

Общая площадь курортной зоны составляет 1013 га, в том числе 130 га – площадь территории, в границах которой будет восстановлена курортная функция, и 200 га – новые курортные зоны.

Зону отдыха, предназначенную для размещения детских оздоровительных учреждений, оздоровительно-спортивных лагерей, иных объектов отдыха и туризма, предложено увеличить в два раза по сравнению с существующим положением. Общая площадь зоны отдыха составит 1 260,45 га.

Естественным природным ресурсом города-курорта Сочи является 98-километровая береговая полоса Черноморского побережья. Генеральным планом предусмотрена реконструкция и строительство пляжных территорий. Таким образом, к концу расчетного срока Генерального плана общая протяженность пляжей составит 73,1 км, общей площадью 229,7 га, что будет в полном объеме соответствовать потребности прогнозной численности населения.

Учитывая уникальные климатически-природные условия города Сочи, проектом Генерального плана планируется развитие агропромышленного комплекса: создание предприятий по разведению марикультуры и рыбоводных, размещение тепличных, оранжерейных хозяйств.

Генплан определил дальнейшие перспективы развития Сочи как крупнейшего бальнеологического и горноклиматического курорта России. В рамках реализации инвестиционных проектов уже в ближайшие годы в Сочи предполагается создать почти 20 тысяч гостиничных номеров, а в целом до окончания срока действия нового Генерального плана – 77 тысяч, что обеспечит дополнительные рабочие места и новые точки экономического роста. По прогнозам специалистов, к 2030 году общий турпоток достигнет не менее 10 миллионов туристов в год.

Земли сельскохозяйственного назначения

Проектом Генерального плана затрагивается вопрос изменения границ населенных пунктов. С 2010 по 2020 годы произошло сокращение земель сельскохозяйственного назначения за счет их бесконтрольного вовлечения. В целях недопущения вовлечения в жилищный оборот земель сельскохозяйственного назначения, земли сельскохозяйственных угодий исключены из границ населенных пунктов, им установлена соответствующая функциональная зона. В целях дальнейшего развития агропромышленной отрасли проектом Генерального плана свыше 5550 га сельскохозяйственных земель возвращено в земли сельскохозяйственного назначения из границ населенных пунктов.

Транспортно-логистические комплексы

На сегодняшний день транспортно-логистический комплекс города-курорта Сочи имеет несколько слабых мест. В первую очередь, стоит выделить недостаток складских территорий, а также их хаотичное расположение. Часть складов не всегда обладает качественной инфраструктурой, так как имеет временный характер и находится на территории бывших промзон.

Наиболее крупным инвестиционным проектом в транспортно-логистической сфере станет логистический центр, планируемый к реализации в Адлерском районе. В нем разместятся складской корпус, подземный склад готовой продукции, открытые и закрытые площадки для автомобильной техники и контейнеров, административно-бытовой корпус со столовой и другие объекты.

Еще один логистический центр предполагается к строительству в Хостинском районе. Проектом предусмотрены склады для хранения сухих грузов, морозильные склады, парковочные мощности и другая необходимая инфраструктура.

Логистический центр, планируемый к размещению в Лазаревском районе, сможет обеспечить его потребности в грузовых и складских мощностях. Наличие логистического центра, оборудованного всей необходимой инфраструктурой, заготовительными мощностями для работы с сельхозпродукцией, сможет оказать значительную поддержку местным производителям, обеспечить базис для их дальнейшего развития.

В документ интегрирована стратегия развития транспортной системы курорта до 2040 года, в которую включены свыше 230 мероприятий по улучшению транспортной и пешеходной доступности во всех внутригородских районах. В Сочи будет сформирована система транспортно-пересадочных узлов. Разработчики применили в расчетах методы современного математического моделирования с учетом не только постоянного, но и временного населения курорта, а также прогнозных значений турпотока. Предусмотрена организация 300 километров автобусных линий и строительство порядка тысячи остановочных пунктов.

Утвержден предмет охраны и границы исторического поселения, которые также вошли в Генплан. Это позволит сохранить архитектурное и ландшафтное наследие Сочи и обеспечить сбалансированное развитие курорта и повышение качества жизни горожан.

Авторский коллектив: П. П. Спирин, И. Е. Гришечкина, Д. В. Морозов, А. И. Бочарова, О. А. Друзина, Е. М. Журавский, Ю. А. Шелепо, В. В. Рогожина, А. Е. Нализко, В. Е. Зыкина, М. В. Лисина, Е. Г. Красикова, С. В. Полякова, З. С. Петрова, Е. Е. Пиленкова, Е. А. Соколов, Д. В. Хосроева, С. А. Богатынин, А. М. Астафьева, А. Е. Макарова, А. Б. Бахтияров, М. А. Плякина, С. И. Шанин

С материалами по генплану можно ознакомиться на сайте Администрации города-курорта Сочи.

вернуться к проектам